Asunnon ostaminen on monelle elämän suurimpia talouspäätöksiä, ja sen ytimessä on kysymys: paljonko pankki antaa lainaa asuntoa vastaan? Vastaus kytkeytyy suoraan asunnon vakuusarvoon – eli siihen, kuinka suuren osan hinnasta pankki hyväksyy lainan vakuudeksi.
Asunnon vakuusarvo keskimäärin: 70-75 % markkina-arvosta ·
Enimmäislainamäärä vakuudella: 85 % asunnon hinnasta ·
Lisävakuuden tarve: Yleinen, kun laina ylittää vakuusarvon
Pikakatsaus
- Voiko vakuusarvo nousta markkina-arvon nousun myötä?
- Miten Garantia-takauksen hinta lasketaan tarkalleen?
- Vertaile pankkien vakuusarvoja ennen lainaneuvotteluita
- Selvitä lisävakuusvaihtoehdot, jos oma vakuus ei riitä
- Asunnon hinta: 200 000 €
- Vakuusarvo (75 %): 150 000 €
- Lainan määrä: 170 000 €
- Lisävakuuden tarve: 20 000 €
Tässä taulukossa on tärkeimmät luvut vakuusarvosta.
| Ominaisuus | Tieto |
|---|---|
| Asunnon vakuusarvo tyypillisesti | 70-75 % markkina-arvosta |
| Enimmäislainamäärä (vakuus) | 85 % asunnon hinnasta |
| Yleisin lisävakuusmuoto | Garantia-takaus |
Paljonko on asunnon vakuusarvo?
Asunnon vakuusarvon määritelmä
- Asunnon vakuusarvo on pankin määrittämä prosenttiosuus asunnon markkina-arvosta (OP Media)
- Vakuusarvo ei ole sama kuin asunnon hinta – se on yleensä alempi (Säästöpankki)
Tyypillinen prosenttiosuus eri pankeissa
- OP:llä vakuusarvo on yleensä 70 % (OP) – lähde
- Nordea käyttää tyypillisesti 75 % vakuusarvoa (Nordea) – lähde
- Ylen vertailussa Nordean, Danske Bankin ja OP:n vakuusarvoksi listattiin 75 % (Yle)
Miksi tämä on tärkeää: Pankkikohtaiset erot vakuusarvossa voivat tarkoittaa tuhansien eurojen eroa siinä, kuinka paljon lainaa saat – pelkkä korkotariffi ei kerro koko totuutta.
OP:n esimerkkilaskelmassa 100 000 euron asunnossa 70 % vakuusarvo kattaa vakuuksista 70 000 euroa. Jos lainasumma on tätä suurempi, tarvitaan lisävakuuksia. (Lähde: OP)
Tämä esimerkki havainnollistaa, miten vakuusarvo vaikuttaa lainamäärään.
Miten asunnon vakuusarvo lasketaan?
- Selvitä asunnon markkina-arvo kiinteistönvälittäjän tai pankin arvion perusteella.
- Tarkista pankkisi käyttämä vakuusarvolaskennan kerroin (yleensä 70–75 %).
- Kerro markkina-arvo kertoimella saadaksesi vakuusarvon.
- Vertaa vakuusarvoa tarvittavaan lainasummaan – jos laina ylittää vakuusarvon, tarvitaan lisävakuuksia. Lue lisää omarahoitusosuudesta.
- Ota yhteyttä pankkiin alustavaa vakuusarvolaskelmaa varten ennen tarjouksen tekemistä.
Vakuusarvon laskentakaava
- Vakuusarvo = asunnon markkina-arvo × pankin kerroin (esim. 70-75 %)
- Pankki arvioi asunnon markkina-arvon vakuusarvolaskentaa varten (Nordea) – lähde
Arviointiperusteet ja markkinahinta
- Pankki voi käyttää kiinteistönvälittäjän tai oman arvioijan hinta-arvioita
- Mikäli asunnon hinta on yli 200 000 euroa, pankki saattaa edellyttää erillistä arviointia
- POP Pankki korostaa, että vakuusarvo on pankille noin 70 % (POP Pankki)
Esimerkki vakuusarvon laskennasta
- Esimerkki: 200 000 euron asunnon vakuusarvo 75 % kertoimella on 150 000 euroa
- Jos tarvitset lainaa 170 000 euroa, vakuusvaje on 20 000 euroa – tämä täytyy kattaa muulla vakuudella
Seuraus: 200 000 euron asunnosta jää 50 000 euron vaje tarkoittaa, että ostaja tarvitsee joko 50 000 euroa omarahoitusta tai lisävakuuksia.
Käytännössä ostajan kannattaa aina pyytää pankilta alustava vakuusarvolaskelma ennen tarjouksen tekemistä. Säästöpankki suosittelee aloittamaan alustavilla lainaneuvotteluilla omassa pankissa (Säästöpankki) – lähde
Laskukaava ja käytännön esimerkit auttavat hahmottamaan oman tilanteen.
Käykö velallinen asunto vakuudeksi?
Velallisen asunnon kelpoisuus vakuutena
- Oma asunto kelpaa enintään 70-75 % arvostaan vakuudeksi (Nordea)
- POP Pankki vahvistaa, että asuntolainoissa vakuudeksi käytetään lähtökohtaisesti ostettavaa asuntoa (POP Pankki)
Vakuuden arvo ja riskit
- Jos tarvitaan lisävakuutta, käytetään usein säästöjä tai muita omistuksia
- Takaus tai valtiontakaus (Garantia) ovat vaihtoehtoja (Nordea) – lähde
Vaihtoehdot: lisävakuudet ja takaukset
- Garantia-takaus on yleinen lisävakuusmuoto, jota Nordea tarjoaa OmaTakaus-nimellä (Yle)
- Valtiontakaus on vaihtoehto, erityisesti ensiasunnon ostajille
- Rahatieto-laskuri ohjeistaa vertailemaan vakuusarvoprosentteja (Rahatieto)
- Lisätietoa ensiasunnon ostajan käsirahasta: Ensiasunnon ostajan käsiraha
Miksi tällä on merkitystä: Ilman riittävää vakuutta laina voi jäädä pienemmäksi tai korko korkeammaksi – tai lainaa ei myönnetä lainkaan.
”Ostettavan asunnon vakuusarvo on yleensä 70 prosenttia.”
— OP Media (OP Media)
”Asunnon vakuusarvo on 75 % asunnon markkina-arvosta.”
— Nordea (lähde: Nordean vakuussivu)
Asunnon vakuusarvo on yksi tärkeimmistä, mutta usein vähemmälle huomiolle jäävistä tekijöistä asuntolainaneuvotteluissa. Se määrittää, kuinka paljon pankki on valmis lainoittamaan asuntosi vakuutta vastaan – ja erot pankkien välillä voivat olla merkittäviä. Ostajan kannattaa aina vertailla pankkien vakuusarvoja ja selvittää lisävakuusvaihtoehdot hyvissä ajoin ennen tarjouksen tekemistä.
sijoitusasunnot.com, zmarta.fi, rockrahoitus.fi, nordea.fi, asuntolainalaskuri.fi
Pankkien vakuusarvolaskelmat perustuvat usein asunnon vakuusarvon määritelmä asunnon vakuusarvon määritelmään, joka vaihtelee markkinatilanteen mukaan.
Usein kysytyt kysymykset
Miten asunnon vakuusarvo vaikuttaa asuntolainan korkoon?
Vakuusarvo ei suoraan kerro korosta, mutta jos laina on yli vakuusarvon, pankki saattaa periä korkeampaa korkoa tai edellyttää lisävakuuksia. Käytännössä matala vakuusarvo voi nostaa korkoja, jos lainaa joudutaan ottamaan ilman kattavaa vakuutta.
Voiko asunnon vakuusarvo muuttua laina-aikana?
Kyllä, jos asunnon markkina-arvo nousee tai laskee, pankki voi päivittää vakuusarvoa. Käytännössä pankki ei yleensä tee tätä automaattisesti, vaan se tehdään vain lainaehtojen muutoksen yhteydessä. Jos markkina-arvo nousee, lainan vakuus voi parantua – mutta pankki ei yleensä laske korkoa tämän perusteella.
Mitä vakuuksia tarvitaan ensiasunnon ostoon?
Ensiasunnon ostajalla on usein vain ostettava asunto vakuutena. Tällöin tarvitaan usein lisävakuuksia, kuten Garantia-takaus tai valtiontakaus. Nordea tarjoaa OmaTakaus-palvelua tähän tarkoitukseen (Nordea).
Miten vakuusarvo lasketaan vanhalle asunnolle?
Vakuusarvo lasketaan samalla periaatteella: asunnon markkina-arvo × pankin kerroin. Vanhoilla asunnoilla markkina-arvo määritetään esimerkiksi kiinteistönvälittäjän arvion tai vastaavien myytyjen asuntojen hintojen perusteella. Pankki voi vaatia erillisen kuntotarkastuksen.
Mikä on ero asunnon arvon ja vakuusarvon välillä?
Asunnon arvo on markkinahinta – se, jonka myyjä ja ostaja sopivat. Vakuusarvo on pankin oma laskennallinen arvo, joka on 70-75 % markkina-arvosta. Vakuusarvo ei ole sama kuin markkinahinta, vaan pankki käyttää sitä riskiarvionaan.
Paljonko Garantia-takaus maksaa?
Garantia-takauksen hinta on tyypillisesti noin 1,5-3 % takaussummasta. Tarkka hinta riippuu takauksen suuruudesta ja pankin hinnoittelusta. Nordea tarjoaa OmaTakaus-palvelua, jonka hinta on samaa luokkaa (Nordea).
Miten lasketaan vakuusarvo, jos asunnossa on useampi omistaja?
Jos asunnossa on useampi omistaja, vakuusarvo lasketaan jakamalla asunnon vakuusarvo omistajasuhteiden mukaisesti. Jokainen omistaja voi käyttää omaa osuuttaan vakuutena. Käytännössä pankki arvioi koko asunnon vakuusarvon ja sitten jakaa sen omistajien välillä.