Ensimmäinen oma asunto on monelle suurin yksittäinen ostos, ja juuri siksi ensiasunnon ostajan etu -keskustelu herättää niin paljon kysymyksiä. Vuoden 2024 alussa varainsiirtoverovapaus poistui, mutta ASP-järjestelmä on edelleen voimassa, ja tästä oppaasta saat kuvan siitä, mitkä edut ovat oikeasti käytettävissä, mitä ne tarkoittavat euroina ja miten hoidat kaupan sujuvasti.
Ensiasunnon verovapaus päättyi: 1.1.2024 ·
Asunto-osakkeen varainsiirtovero: 1,5 % ·
ASP-lainan enimmäismäärä: 90 % asunnon hinnasta
Pikakatsaus
- Varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024 (Verohallinto (veroviranomainen))
- Ensiasunnon ostaja maksaa varainsiirtoveron normaalin käytännön mukaan (Etuovi (asunnonvälityspalvelu))
- ASP-lainan enimmäismäärä on 90 % asunnon hinnasta (Valtiokonttorin ASP-ohje (valtion rahoitus- ja velkatoimisto))
- Pankkien tarkat lainaehdot vaihtelevat
- Tulovaatimukset lainoille eivät ole julkisia
- ASP-järjestelmän tulevat muutokset eivät ole tiedossa
- 1.1.2024 – varainsiirtoverovapaus päättyi
- 2025 – verovapaus ei ole palannut, ja ensiasunnon ostaja maksaa veron normaalin käytännön mukaan
- Kilpailuta asuntolaina (Asuntolainan kilpailutusopas)
- Hae tarvittaessa valtiontakaus (Valtiontakausopas)
Luvut puhuvat selkeää kieltä: ensiasunnon ostajan etu on nyt kiinni rahoituksessa, ei veroissa.
| Asia | Tieto | Lähde |
|---|---|---|
| Asunto-osakkeen varainsiirtovero | 1,5 % | Verohallinto (veroviranomainen) |
| Vero ilmoitettava ja maksettava | Ostajan toimesta | Suomi.fi (julkisten palvelujen opas) |
| Pienin maksettava vero | Alle 10 € ei makseta, mutta ilmoitus annettava | Suomi.fi (julkisten palvelujen opas) |
| ASP-lainan enimmäismäärä | 90 % kauppahinnasta tai kustannusarviosta | Valtiokonttorin ASP-ohje (valtion rahoitus- ja velkatoimisto) |
| ASP-järjestelmän kohde | Ensiasunnon hankinta | Fiksukuluttaja (kuluttaja-aiheinen opas) |
| Ensiasunnon ostajan vero 2024 | 1,5 % asunto-osakkeesta | Etuovi (asunnonvälityspalvelu) |
Mitä etuja ensiasunnon ostajalle on?
Lyhyesti: rahoituksessa. Suurin yksittäinen etu on ASP-järjestelmä, joka on rakennettu ensimmäistä asuntoa varten. Alla käydään läpi, mitä se käytännössä tarkoittaa.
”ASP-järjestelmä on suunniteltu nimenomaan ensimmäistä asuntoa varten – se yhdistää säästämisen, valtion takauksen ja lainan yhdeksi kokonaisuudeksi.” – OP:n asiantuntija
Matalampi omarahoitusosuus
- ASP-järjestelmä on tarkoitettu ensiasunnon hankintaan (Fiksukuluttaja (kuluttaja-aiheinen opas))
- Säästäminen tapahtuu määräaikaissäästämisen kautta ennen lainan nostoa (Fiksukuluttajan ASP-opas)
- ASP-lainaan voi liittyä valtion takaus, joka keventää vakuusvaatimuksia (Valtiontakausopas)
ASP-järjestelmän etu on ennakoitavuus: säästötili kerryttää omaa pääomaa, ja laina on mitoitettu ensimmäistä asuntoa varten.
ASP-lainan edut
- Valtion takaus on ASP-lainan keskeinen etu, sillä se voi korvata puuttuvia vakuuksia (Valtiontakausopas)
- Säästövaihe on osa lainaprosessia, kuten taulukosta käy ilmi
ASP:n vahvuus on kokonaisuus: säästäminen, valtion takaus ja laina on paketoitu yhdeksi järjestelmäksi, joka on suunniteltu ensimmäistä asuntoa varten.
Ensiasunnon ostajan verotus
- Varainsiirtoverovapaus poistui, joten verohelpotus ei ole enää ensiasunnon ostajan etu
- Verotus on silti syytä ottaa huomioon budjetissa, koska vero maksetaan ostajan toimesta
- OP Media arvioi, että verovapauden poistuminen nosti ensiasunnon ostajan alkuvaiheen kuluja (OP Media (OP-ryhmän asiakasmedia))
Vaikka verohelpotus katosi, verotuksen voi yhä kääntää edukseen oikealla ajoituksella: kun vero on tiedossa etukäteen, se ei kaada kauppaa.
”Varainsiirtoveron poistuminen on merkittävä muutos ensiasunnon ostajan budjetointiin – vero on nyt pakollinen menoerä, joka on otettava huomioon heti ensi tarjouksesta lähtien.” – Säästöpankin asiantuntija
Mitä tämä tarkoittaa: ensiasunnon ostajan edut ovat yhä olemassa, mutta ne painottuvat nyt rahoitukseen, eivät veroihin.
Pitääkö ensiasunnon ostajan maksaa varainsiirtovero?
Kyllä. 1.1.2024 alkaen ensiasunnon ostaja ei ole enää vapautettu varainsiirtoverosta, joten vero on osa ostobudjettia.
Varainsiirtoveron muutos 2024
- Verovapauden poistuminen näkyy suoraan kauppojen kuluissa (OP Media (OP-ryhmän asiakasmedia))
- Ensiasunnon ostaja maksaa asunto-osakkeesta 1,5 prosentin varainsiirtoveron (Etuovi (asunnonvälityspalvelu))
- 200 000 euron asunnossa tämä tarkoittaa 3 000 euron veroerää
Vaikka summa voi kuulostaa pieneltä, se lisätään kauppahinnan päälle. Ensiasunnon ostajalle, joka on säästänyt juuri ja juuri omarahoitusosuuden, 3 000 euroa voi olla ratkaiseva erä.
200 000 euron asunnossa varainsiirtovero on 3 000 euroa. Summa kannattaa budjetoida heti ensimmäisestä tarjouksesta alkaen.
Veron määrä ja maksaminen
- Asunto-osakkeista vero on 1,5 prosenttia ja kiinteistöistä 3 prosenttia (Verohallinto (veroviranomainen))
- Vero maksetaan ostajan toimesta, ja ilmoitus on annettava myös alle 10 euron verosta (Suomi.fi (julkisten palvelujen opas))
Ilmoitus kannattaa hoitaa viipymättä, jotta vero ei unohdu muiden kulujen joukosta.
Käytännön vaikutus: vero on nyt kiinteä osa ensiasunnon ostajan budjettia, ja se kannattaa laskea mukaan ensimmäisestä asuntotarjouksesta alkaen.
Millä tuloilla saa 200 000 tai 300 000 euron lainan?
Pankit eivät julkaise yhtenäistä tulotaulukkoa, mutta suuruusluokan voi hahmottaa. Lainan määrä ratkeaa tulojen, menojen, säästöjen ja vakuuksien yhdistelmästä.
Lainan määrän arviointi
- Lainan määrään vaikuttavat käytettävissä olevat tulot, kiinteät menot ja olemassa olevat lainat (Asuntolainan kilpailutusopas)
- Vakuudet ovat usein ratkaisevassa asemassa, ja valtiontakaus voi paikata puuttuvia vakuuksia (Valtiontakausopas)
- Suuntaa-antavana esimerkkinä 200 000 euron laina voi vaatia noin 3 500 euron kuukausitulot ja 300 000 euron laina noin 5 000 euron kuukausitulot
Yleinen esimerkki auttaa hahmottamaan kokoluokkaa, vaikka pankki laskee aina yksilöllisen tilanteen.
| Lainamäärä | Suuntaa-antava kuukausitulo | Käytännön huomio |
|---|---|---|
| 200 000 € | noin 3 500 €/kk | Riippuu koroista, kuluista ja muista lainoista |
| 300 000 € | noin 5 000 €/kk | Vaatii tyypillisesti vahvat vakuudet |
Tulojen vaikutus lainan saantiin
- Velkaantumisaste ja lainanhoitokulut vaikuttavat enemmän kuin pelkkä bruttopalkka
- Ensiasunnon ostaja voi parantaa asemiaan säästämällä isomman omarahoitusosuuden
- Valtiontakaus voi auttaa, kun omat vakuudet eivät riitä (Valtiontakausopas)
Lainan määrä ei siis ratkea pelkällä palkkakuitilla, vaan kokonaiskuvalla.
Tärkein havainto: 200 000 ja 300 000 euron lainat ovat saavutettavissa, mutta ne edellyttävät suunnitelmallista talouden hallintaa ja riittäviä vakuuksia.
Ensiasunnon ostajan edut ja haitat
Hyödyt
- ASP-lainalla voi rahoittaa jopa 90 prosenttia asunnon hinnasta (Valtiokonttorin ASP-ohje (valtion rahoitus- ja velkatoimisto))
- Valtion takaus voi paikata puuttuvia vakuuksia (Valtiontakausopas)
- Säännöllinen ASP-säästäminen sitouttaa talouden hallintaan
Haitat
- Varainsiirtovero on maksettava myös ensimmäisestä asunnosta (Etuovi (asunnonvälityspalvelu))
- Pankkien ehdot vaihtelevat, joten kilpailutus on tarpeen (Asuntolainan kilpailutusopas)
- Omarahoitusta tarvitaan silti, eikä valtiontakaus kata koko lainaa
Yhdistelmä: ASP-järjestelmä ja huolellinen budjetointi kattavat suurimman osan ensiasunnon ostajan haasteista, kunhan varainsiirtovero on laskettu mukaan.
Vaiheittainen toimintaohje ensiasunnon ostajalle
- Arvioi oma taloutesi: Laske kuukausitulot, menot ja säästöt. Tavoitteena on vähintään 10 prosentin omarahoitusosuus asunnon hinnasta.
- Avaa ASP-tili: Jos olet 15–39-vuotias, ASP-tili on tehokkain tapa säästää ensiasuntoa varten. Säästä vähintään 10 prosenttia asunnon hinnasta.
- Kilpailuta asuntolaina: Pyydä tarjoukset vähintään kolmesta eri pankista ja vertaa korkoja, kuluja ja ehtoja (Asuntolainan kilpailutusopas).
- Budjetoi varainsiirtovero: Varaa 1,5 prosenttia asunto-osakkeen hinnasta veroa varten. 200 000 euron asunnossa se on 3 000 euroa.
- Tee kauppa ja ilmoita vero: Kaupan jälkeen toimita varainsiirtoveroilmoitus Verohallinnolle viipymättä (Suomi.fi (julkisten palvelujen opas)).
Älä unohda varainsiirtoveroa budjetista – se on maksettava ostajan toimesta, ja se lisätään kauppahinnan päälle. Vero on ilmoitettava myös silloin, kun sen määrä jää alle 10 euron.
Tämän toimintaohjeen avulla varmistat, että kaikki vaiheet tulevat huomioiduksi ajoissa.
theseus.fi, etuovi.com, omataloyhtio.fi, veronmaksajat.fi, asuntopehtoori.fi, nordlkv.fi, asuntomaatti.fi
Vaikka varainsiirtoverovapaus päättyi, ensiasunnon ostajan etu 2024 tarjoaa edelleen merkittäviä säästömahdollisuuksia rahoituksen kautta.
Usein kysytyt kysymykset
Mitä ensiasunnon ostajan pitää ottaa huomioon lainaa hakiessa?
Lainan saantiin vaikuttavat tulot, menot, omarahoitusosuus ja vakuudet. ASP-laina helpottaa tilannetta valtion takauksen ansiosta. Kilpailuta lainat ja pyydä tarjouksia useammasta pankista.
Voiko ensiasunnon ostaja saada valtiontakauksen?
Kyllä, ASP-lainaan voi liittyä valtion takaus, joka keventää vakuusvaatimuksia. Valtiontakaus on erityisen hyödyllinen, jos omat vakuudet eivät riitä (Valtiontakausopas).
Miten varainsiirtovero lasketaan?
Asunto-osakkeista varainsiirtovero on 1,5 prosenttia kauppahinnasta. Esimerkiksi 200 000 euron asunnossa vero on 3 000 euroa (Verohallinto (veroviranomainen)).
Mikä on ASP-lainan enimmäismäärä?
ASP-lainan enimmäismäärä on 90 prosenttia asunnon kauppahinnasta tai kustannusarviosta (Valtiokonttorin ASP-ohje (valtion rahoitus- ja velkatoimisto)).
Kuinka paljon ensiasunnon ostaja tarvitsee omarahoitusta?
ASP-lainalla omarahoitusosuus on 10 prosenttia asunnon hinnasta. Muussa tapauksessa omarahoitusta tarvitaan tyypillisesti 10–15 prosenttia, ja varainsiirtovero lisätään tämän päälle.