Luovutusvoittovero laskuri – laske vero 2026

Kun myyt omistamasi asunnon, kesämökin tai osakesalkun, mielessä pyörii yksi kysymys ennen muita: paljonko veroja tästä kertyy? Luovutusvoittovero koskettaa jokaista, joka myy omaisuuttaan voitolla – eikä summa aina ole itsestään selvä. Tässä oppaassa käymme läpi tarkan laskukaavan, kaikki vähennykset ja sen, missä tilanteissa verottaja ei ota osuuttaan ollenkaan.

Luovutusvoittoveron perusprosentti: 30 % (pääomatulot enintään 30 000 €) · Luovutusvoittoveron korotettu prosentti: 34 % (30 000 € ylittävältä osalta) · Hankintameno-olettama (asunto): 20 % myyntihinnasta · Hankintameno-olettama (muu omaisuus): 40 % myyntihinnasta · Asunnon verovapausvaatimus: Omistus ja asuminen vähintään 2 vuotta yhtäjaksoisesti

Kuusi keskeistä tietoa, yksi tiivis taulukko – alla olevat luvut pätevät yleisimpiin luovutusvoittotilanteisiin Suomessa. Taulukko kokoaa keskeiset luvut yhdellä silmäyksellä.

Miten lasketaan luovutusvoittovero?

Luovutusvoittoveron laskukaava

Luovutusvoiton peruskaava on yksinkertainen: myyntihinta – hankintameno – voiton hankkimismenot = verotettava voitto. Tämän jälkeen voitolle lasketaan vero pääomatuloveroprosentin mukaan. Summa on lähtökohtaisesti veronalaista tuloa, ellei sitä ole erikseen säädetty verovapaaksi Verohallinnon ohjeen (Luovutusvoitot ja -tappiot) mukaan.

• Jos verotettavaa pääomatuloa kertyy enintään 30 000 euroa, veroprosentti on 30 % Verohallinnon ohjesivun mukaan.
• 30 000 euroa ylittävältä osalta veroprosentti nousee 34 prosenttiin Verohallinnon ohjesivun mukaan.

Hankintameno-olettaman käyttö

Jos et tiedä omaisuuden alkuperäistä hankintamenoa tai todelliset kulut ovat pienet, voit käyttää hankintameno-olettamaa. Se on prosenttiosuus myyntihinnasta, joka katsotaan hankintamenoksi ja myyntikuluiksi Verohallinnon ohjeen mukaan.

• Asunto: 20 % myyntihinnasta (omistettu vähintään 10 vuotta).
• Muu omaisuus: 40 % myyntihinnasta (omistettu vähintään 10 vuotta).

Käytännössä valitset sen laskutavan – todellinen hankintameno vai hankintameno-olettama – josta syntyy suurempi vähennys. Tämän vuoksi kannattaa aina laskea molemmat vaihtoehdot Summarum-verolaskurin tapaisella työkalulla ennen valintaa.

Luovutusvoittovero laskuri – käyttöohje

Verohallinnon virallinen laskuri löytyy vero.fi-sivustolta. Myös kaupalliset laskurit, kuten Laskee.com-myyntivoittolaskuri ja Fifolaskuri.fi, antavat nopean arvion. Syötä laskuriin seuraavat tiedot:

1. Ilmoita myyntihinta (luovutushinta).
2. Syötä hankintameno (ostohinta) tai valitse hankintameno-olettama.
3. Lisää myyntikulut (välittäjän palkkio, varainsiirtovero, mainoskulut).
4. Merkitse mahdolliset parannusmenot (remontit, jotka lisäävät arvoa).
5. Vertaa lopputulosta todellisen hankintamenon ja hankintameno-olettaman välillä – valitse edullisempi.

Laskuesimerkki: Myyt osakkeet 50 000 eurolla, olet ostanut ne 30 000 eurolla ja myyntikulut ovat 500 euroa. Voitto = 50 000 – 30 000 – 500 = 19 500 euroa. Veroa menee 30 % eli 5 850 euroa. Hankintameno-olettama (40 %) olisi 20 000 euroa, jolloin voitoksi jäisi 30 000 euroa – tässä tapauksessa todellinen hankintameno on edullisempi.

The implication: huolellinen laskelma ennen myyntiä voi säästää satoja tai tuhansia euroja veroa.

Milloin ei tarvitse maksaa luovutusvoittoveroa?

Asunnon verovapaa myynti

Oman asunnon myyntivoitto on kokonaan verovapaa, jos olet omistanut ja asunut asunnossa yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta Verohallinnon ohjeen mukaan. Ehto koskee sekä taloa että asunto-osaketta.

• Asunnon on oltava ollut oma vakituinen asuinpaikka koko ajan.
• Mökkiä tai sijoitusasuntoa sääntö ei koske.
• Jos muutat pois ennen kahden vuoden täyttymistä, verovapaus menetetään.

Alle 1000 euron luovutusvoitto

Jos myyt omaisuutta ja verovuoden aikana luovutettujen omaisuuserien luovutushinnat ovat yhteensä enintään 1 000 euroa, voitosta ei määrätä veroa Verohallinnon ohjeen verovapaista luovutuksista mukaan. Tämä koskee sekä luonnollisia henkilöitä että kuolinpesiä.

Muut verovapaussäännöt

• Luovutustappio: Jos myynti tuottaa tappiota, veroa ei makseta. Tappion voit vähentää pääomatuloista verovuonna ja viitenä seuraavana vuotena Verohallinnon ohjeen mukaan.
• Sukupolvenvaihdos: Sukupolvenvaihdosluovutuksissa syntyvät voitot voivat olla verovapaita laissa säädetyin edellytyksin Verohallinnon ohjeen mukaan.
• Koti-irtaimisto: Tavanomaisen koti-irtaimiston luovutusvoitot ovat verovapaita 5 000 euroon saakka Verohallinnon ohjeen mukaan.

What this means: verovapaus voi olla merkittävä etu, mutta sen ehdot on tunnettava tarkkaan ennen kaupan tekoa.

Mitä luovutusvoitosta voi vähentää?

Vähennyskelpoiset menot

Mitä enemmän kuluja pystyt osoittamaan, sitä pienempi verotettava voitto on. Kaava on yksinkertainen: myyntihinnasta vähennetään kaikki hyväksytyt menot Summarum-verolaskurin kuvaamalla tavalla.

• Hankintameno: Omaisuuden ostohinta ja varainsiirtovero.
• Voiton hankkimismenot: Välittäjän palkkio, myynti-ilmoitukset, arviointikulut, mainoskulut.
• Parannusmenot: Remontit, jotka ovat lisänneet omaisuuden arvoa (ei vuosikorjauksia, kuten maalausta tai tapetointia).

Hankintameno ja parannusmenot

Hankintameno on yksinkertaisimmillaan summa, jonka maksoit ostaessasi omaisuuden. Tähän lisätään varainsiirtovero. Parannusmenot sen sijaan edellyttävät, että ne ovat todella nostaneet omaisuuden arvoa – pelkkä kunnossapito ei riitä. Esimerkiksi uusi katto tai keittiöremontti lasketaan parannukseksi, mutta rikkoutuneen ikkunan korjaus on kunnossapitoa Laskee.com-myyntivoittolaskurin mukaan.

Voiton hankkimismenot

• Välittäjän palkkio: Täysimääräisesti vähennyskelpoinen.
• Varainsiirtovero: Lisätään hankintamenoon.
• Muut kulut: Lakimieskulut, arviointikulut, myynti-ilmoitukset.

The catch: väärä valinta hankintameno-olettaman ja todellisten kulujen välillä voi maksaa satoja euroja turhaa veroa.

Mikä on kuolinpesän luovutusvoittovero?

Kuolinpesän verotus luovutusvoitosta

Kuolinpesä maksaa luovutusvoittoveroa samojen pääomatuloveroprosenttien (30 % / 34 %) mukaan Verohallinnon ohjesivun mukaan. Ero syntyy hankintamenossa: perinnön saajan hankintamenoksi katsotaan perintöverotuksen arvo, ei vainajan aikanaan maksama ostohinta.

• Perintöverotusarvo on yleensä alhaisempi kuin käypä arvo, joten verotettava voitto voi olla suuri.
• Kuolinpesä voi hyödyntää hankintameno-olettamaa, jos omaisuus on ollut kuolinpesän hallussa yli 10 vuotta.

Kesämökin myyntivoitto

Kesämökin myyntiin sovelletaan samoja verosääntöjä kuin muuhunkin omaisuuteen. Verovapaus edellyttäisi omaa vakituista asumista kahden vuoden ajan – mikä kesämökin kohdalla täyttyy harvoin Verohallinnon ohjeen mukaan. Verovapaus on mahdollista vain, jos mökki on ollut pääasiallinen asuinpaikkasi.

Metsäkiinteistön luovutusvoitto

Metsäkiinteistön myyntivoittoon sovelletaan samoja periaatteita kuin muuhun maaomaisuuteen. Hankintameno-olettama on 40 % myyntihinnasta, jos omistusaika on yli 10 vuotta. Erityistä on, että metsävähennys ja metsävähennyksen palautus voivat vaikuttaa verotettavaan voittoon Summarum-verolaskurin mukaan.

The pattern: kuolinpesän, kesämökin ja metsäkiinteistön myynti noudattavat samoja perussääntöjä, mutta hankintamenon määräytyminen ja verovapauden edellytykset vaihtelevat merkittävästi.

Miten ilmoitan luovutusvoiton verotuksessa?

Ilmoitusaika ja -kanavat

Luovutusvoitto ilmoitetaan veroilmoituksella myyntivuotta seuraavana keväänä. Käytännössä tämä tapahtuu OmaVero-palvelussa Verohallinnon täyttöohjeen mukaan.

• Jos myynti tapahtuu vuonna 2025, ilmoitus tehdään keväällä 2026.
• Ilmoitus on sähköinen OmaVerossa – paperilomake on mahdollinen, mutta harvempi käyttää sitä.

Tarvittavat tiedot ilmoitusta varten

• Myyntihinta ja kaupantekopäivä.
• Hankintameno (ostohinta) tai tieto siitä, että käytät hankintameno-olettamaa.
• Myyntikulut eriteltyinä (välittäjä, varainsiirtovero, muut).
• Parannusmenot eriteltyinä (kuitit tallennettava).

6 kuukauden sääntö ja alle 1000 euron tulot

• 6 kuukauden sääntö: Jos olet omistanut omaisuuden alle 6 kuukautta, hankintameno-olettamaa ei voi käyttää Verohallinnon ohjeen mukaan. Sinun on ilmoitettava todellinen hankintameno ja myyntikulut.
• Alle 1000 euron tulot: Jos verovuoden luovutushinnat ovat yhteensä enintään 1 000 euroa, veroa ei määrätä Verohallinnon ohjeen verovapaista luovutuksista mukaan. Mutta: jos luovutushinnat ylittävät 1 000 euroa, kaikki voitot lasketaan yhteen ja voittojen yhteismäärä on veronalaista tuloa.

What this means: ilmoitusvelvollisuus koskee käytännössä kaikkia myyntejä, mutta oikeilla tiedoilla ja kuitteilla voit varmistaa, ettet maksa liikaa veroa.

”Omaisuuden myynnistä saadut voitot ovat lähtökohtaisesti veronalaisia, ellei niitä ole erikseen säädetty verovapaiksi.”

– Verohallinnon ohjesivu (Luovutusvoitot ja -tappiot) Vero.fi

”Luovutusvoiton peruskaava on luovutushinta miinus hankintameno ja varainsiirtovero sekä voiton hankkimisesta koituneet menot.”

– Summarum-verolaskuri Summarum.fi

”Oman asunnon luovutusvoitto voi olla kokonaan verovapaa laissa säädetyin edellytyksin.”

– Verohallinnon ohje (Verovapaat luovutukset) Vero.fi

Luovutusvoittovero ei ole yksittäinen lukkoon lyöty summa – se on laskelma, johon voit itse vaikuttaa. Mitä tarkemmin pidät kirjaa hankintamenoista, myyntikuluista ja parannusmenoista, sitä enemmän säästät. Yli kahden vuoden asumisella oman asunnon myynti on täysin verovapaata, ja alle 1 000 euron vuosittaiset luovutukset pysyvät verottomina. Suunnitelmallisuus ratkaisee: myynnin ajoitus, vähennysten dokumentointi ja oikean laskutavan valinta. Suomen verojärjestelmässä tieto on todella rahaa – ja myyjä saa tällä tiedolla pienemmän vero-osuuden.

Usein kysytyt kysymykset