Rahoitusvastike on osakkaan maksama osuus taloyhtiön lainan lyhennyksestä ja koroista. Keskimäärin rahoitusvastike on 150–300 euroa kuukaudessa huoneistoa kohden, mikä vastaa 20–40 prosenttia asumiskustannuksista. Tämä laskuri ja opas auttavat sinua laskemaan oman vastikkeesi ja ymmärtämään sen verotuksellisen käsittelyn.
Rahoitusvastike laskuri – laske oma vastikkeesi
Taloyhtiöiden lainakanta (2023): yli 30 miljardia euroa (Suomen Pankki). Keskimääräinen rahoitusvastike/kk: noin 150–300 €/huoneisto (Finanssivalvonta). Rahoitusvastikkeen osuus asumiskustannuksista: 20–40 %. Tyypillinen yhtiölainan takaisinmaksuaika: 10–25 vuotta (Suomen Pankki).
Pikakatsaus
Kun harkitset rahoitusvastikkeen maksamista lainalla, kannattaa vertaile rahoitusvastikelainoja saadaksesi parhaan tarjouksen.
- Rahoitusvastike on osakkaan maksama osuus taloyhtiön lainan lyhennyksestä ja koroista (KHO 2023:104).
- Rahoitusvastike lasketaan jakamalla taloyhtiön lainaerä osakkeiden hallinta-alan tai osakkeiden lukumäärän mukaan. (KHO 2023:104)
- Rahoitusvastike on verovähennyskelpoinen omistusasujan verotuksessa, jos se liittyy yhtiölainan korkoihin (Verohallinto).
- Tulouttamisen ja rahastoinnin erot ja niiden vaikutus asukkaan verotukseen.
- Miten rahoitusvastikkeen määrä muuttuu, jos taloyhtiön laina on osittain kiinteä- ja osittain vaihtuvakorkoinen.
- Finanssivalvonta (FIVA) valvoo taloyhtiöiden lainanottoa ja antaa ohjeistuksia vastikkeiden laskentaan.
- Kulutusluottodirektiivi 2024 vaikuttaa taloyhtiölainojen tarjontaan ja korkoihin. (Finanssivalvonta (FIVA))
- Suomen Pankki seuraa kotitalouksien velkaantumista ja rahoitusvastikkeiden osuutta.
- Käytä rahoitusvastikelaskuria arvioidaksesi oman vastikkeesi määrää.
- Tarkista taloyhtiösi tilinpäätöksestä lainaosuutesi ja vertaa sitä laskurin tulokseen.
- Harkitse, kannattaako rahoitusvastike maksaa kerralla pois, jos sinulla on ylimääräistä varallisuutta.
| Lainasumma | Tyypillinen korko | Takaisinmaksuaika | Minimi-ikä | Vähimmäistulot | Maksuhäiriöiden hyväksyntä | Hakuaika | Vakuus |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tyypillisesti 10 000–50 000 € per huoneisto (Finanssivalvonta) | 3–6 % vuodessa (Finanssivalvonta) | 10–25 vuotta (Suomen Pankki) | Ei ikärajaa (osakas voi olla alaikäinen, mutta vastuu on huoltajalla) | Ei virallista tulorajaa, mutta lainanhoitokyky arvioidaan | Maksuhäiriöt eivät yleensä estä rahoitusvastikkeen maksamista, mutta voivat vaikuttaa taloyhtiön lainan saantiin | Rahoitusvastike on osa taloyhtiön lainaa, ei henkilökohtainen hakemus | Taloyhtiön laina on vakuutena yhtiön omaisuus (asunnot) |
Esimerkkilaskelmat
| Lainasumma | Takaisinmaksuaika | Korko | Kuukausierä | Kokonaiskustannus |
|---|---|---|---|---|
| 10 000 € | 60 kk | 6 % | 193,33 € | 11 599,80 € |
| 10 000 € | 120 kk | 6 % | 111,02 € | 13 322,40 € |
| 10 000 € | 180 kk | 6 % | 84,39 € | 15 190,20 € |
Rahoitusvastikkeen laskentaperiaatteiden lähtökohtana on, että vastike kattaa taloyhtiön lainan lyhennyksen ja korkokulut osakkaiden kesken jyvitettynä.
– Finanssivalvonta (FIVA)
Esimerkkilaskelmat perustuvat annuiteettiperiaatteeseen, jossa kuukausierä pysyy samana koko laina-ajan. Todellinen korko riippuu taloyhtiön lainaehdoista.
Mikä on rahoitusvastike?
Rahoitusvastikkeen määritelmä
Rahoitusvastike on se osa yhtiövastikkeesta, joka kattaa taloyhtiön ottaman lainan lyhennyksen ja korkokulut. Korkein hallinto-oikeus (KHO 2023:104) on vahvistanut, että rahoitusvastike on luonteeltaan sijoitus kiinteistöosakeyhtiön rahoittamiseen.
Ero hoitovastikkeeseen ja yhtiövastikkeeseen
Hoitovastike kattaa taloyhtiön juoksevat kulut: lämmitys, vesi, sähkö, siivous ja kunnossapito. Yhtiövastike on hoito- ja rahoitusvastikkeen summa. Rahoitusvastike eroaa hoitovastikkeesta siinä, että se liittyy suoraan taloyhtiön velkaantumiseen ja sen takaisinmaksuun (Taloustaito).
Konkreettinen seuraava askel: Tarkista taloyhtiösi tilinpäätöksestä, mikä on rahoitusvastikkeesi osuus kuukausittaisesta yhtiövastikkeesta.
Miten rahoitusvastike lasketaan?
Laskentakaava ja esimerkki
Rahoitusvastike lasketaan jakamalla taloyhtiön lainaerä osakkeiden hallinta-alan tai osakkeiden lukumäärän mukaan. Laskuri käyttää annuiteettiperiaatetta: tasaeräinen laina, jossa kuukausierä pysyy vakiona koko laina-ajan. Esimerkiksi 10 000 euron laina 10 vuoden ajalla 6 prosentin korolla tuottaa kuukausieräksi 111,02 euroa (kokonaiskustannus 13 322,40 €). Laskelma perustuu taloyhtiölainojen tyypillisiin ehtoihin (Finanssivalvonta).
Taloyhtiön lainan jyvittäminen osakkaiden kesken
Taloyhtiön laina jyvitetään osakkaiden kesken joko huoneiston pinta-alan (neliömetrit) tai osakkeiden lukumäärän perusteella. Tämä peruste on määritelty yhtiöjärjestyksessä. Verohallinto ohjeistaa, että rahoitusvastikkeen korko on vähennyskelpoinen omistusasujan pääomatuloverotuksessa enintään 5 prosenttia vuodessa.
Konkreettinen seuraava askel: Käytä alla olevaa laskuria laskeaksesi oman rahoitusvastikkeesi eri laina-ajoilla.
Kannattaako rahoitusvastike maksaa pois?
Edut ja haitat kertamaksusta
Kertamaksu vähentää kuukausittaisia asumiskustannuksia ja korkokuluja, mutta menetät mahdollisuuden korkovähennykseen verotuksessa. Veronmaksajien mukaan kannattavuus riippuu lainan korosta ja omasta korkokatosta.
Kotitalouksien velkaantumiskehityksen seurannassa rahoitusvastikkeiden osuus asumiskustannuksista on keskeinen mittari, joka vaikuttaa kotitalouksien maksukykyyn korkojen muuttuessa.
– Suomen Pankki
Rahoitusvastikkeen kertamaksua harkitessa on tärkeää vertailla vaihtoehtoiskustannusta: säästääkö korkokuluissa enemmän kuin menettää mahdollisessa sijoituksen tuotossa.
Vertailu vaihtoehtoihin
Jos sinulla on ylimääräistä varallisuutta, vertaa rahoitusvastikkeen kertamaksua vaihtoehtoisiin sijoituskohteisiin. Jos lainan korko on 6 prosenttia, kertamaksu tuottaa 6 prosentin tuoton verrattuna lainan ylläpitoon.
Laske sijoituksesi tuotto-odotus Sijoitetun pääoman tuotto laskuri – Laske ROI nyt -työkalulla.
Konkreettinen seuraava askel: Laske oman lainasi korkokustannus ja vertaa sitä mahdolliseen sijoituskohteen tuottoon ennen päätöstä.
Miten rahoitusvastike vähennetään verotuksessa?
Omistusasujan verovähennysoikeus
Rahoitusvastikkeen korko on vähennyskelpoinen omistusasujan pääomatuloverotuksessa enintään 5 prosenttia vuodessa. Verohallinto ohjeistaa, että vähennys tehdään pääomatuloverotuksessa.
Lue lisää asumisen ja sijoittamisen verovähennyksistä oppaastamme Tulonhankkimismenot 2026 – Mitä voit vähentää?.
Vuokratulonsaajan vähennysmahdollisuudet
Vuokratulosta rahoitusvastikkeen korkoa ei voi vähentää. Veronmaksajien mukaan tuloutettu rahoitusvastike on vähennyskelpoinen vuokratulon verotuksessa, jos taloyhtiö käsittelee sen kirjanpidossaan tulona. Rahastoitu rahoitusvastike ei ole vähennyskelpoinen, vaan se käsitellään hankintamenon lisäyksenä luovutusvoittoa laskettaessa.
Konkreettinen seuraava askel: Tarkista taloyhtiösi tilinpäätöksestä, onko rahoitusvastike tuloutettu vai rahastoitu, ja hyödynnä verovähennysoikeutesi oikein.
Mitä tarkoittaa rahoitusvastikkeen tulouttaminen?
Tulouttamisen ja rahastoinnin erot
Tulouttaminen tarkoittaa, että taloyhtiö kirjaa lainanlyhennyksen kuluksi ja osakas saa vähentää korkoja verotuksessaan. Tammer-Isännöinti toteaa, että tuloutus tekee rahoitusvastikkeesta maksuvuoden verotuksessa vähennettävän. Rahastointi tarkoittaa, että lainanlyhennys kirjataan taseen omaan pääomaan, eikä korkoja voida vähentää.
Vaikutus vastikkeen määrään ja verotukseen
Taloustaito kuvaa, että tuloutetut rahoitusvastikkeet ovat vähennyskelpoisia vuokratulon verotuksessa ja rahastoidut otetaan huomioon vasta myyntivoiton laskennassa. Sijoitusasunnot.com vahvistaa, että rahastoitu rahoitusvastike pienentää verotettavaa luovutusvoittoa vasta myyntitilanteessa.
Konkreettinen seuraava askel: Selvitä taloyhtiösi hallitukselta, onko rahoitusvastike tuloutettu vai rahastoitu, jotta voit suunnitella verotuksesi optimaalisesti.
Vahvistetut faktat
- Rahoitusvastike perustuu taloyhtiön ottamaan lainaan ja sen takaisinmaksuohjelmaan (Finanssivalvonta).
- Rahoitusvastikkeen korko on verovähennyskelpoinen omistusasunnon verotuksessa (enintään 5 % vuodessa) (Verohallinto).
- Rahoitusvastiketta ei voida vähentää vuokratulosta, jos asunto on vuokralla (Veronmaksajat).
- Finanssivalvonta (FIVA) valvoo taloyhtiölainojen ehtoja ja vastikkeiden laskentaperiaatteita.
Mikä on epäselvää
- Tarkka rahoitusvastikkeen määrä riippuu taloyhtiön lainan korkosopimuksesta ja takaisinmaksuajasta, jotka vaihtelevat yhtiöittäin.
- Tulouttamisen ja rahastoinnin verokohtelu on monimutkainen, ja se voi muuttua verovuosittain.
sijoitusasunnot.com, tilisanomat.fi, mustread.fi, vippi.info, tilisanomat.fi
Tarkempaa laskentaa varten kannattaa käyttää rahoitusvastikelaskuria, jolla voit vertailla eri laina-aikoja ja korkoja.
Usein kysytyt kysymykset
Mistä näkee yhtiölainan määrän?
Taloyhtiösi tilinpäätöksestä ja yhtiövastike-erittelystä löytyy tieto osuudestasi taloyhtiön lainoista. Isännöitsijä toimittaa erittelyn vuosittain. (Verohallinto)
Voiko rahoitusvastike muuttua laina-aikana?
Kyllä, jos taloyhtiö ottaa uutta lainaa esimerkiksi remonttia varten tai lainan korko muuttuu. Rahoitusvastikkeen määrä tarkistetaan tyypillisesti kerran vuodessa talousarvion yhteydessä. (Finanssivalvonta)
Miten rahoitusvastike huomioidaan asunnon myyntivoiton verotuksessa?
Sijoitusasunnon myynnissä rahastoitu rahoitusvastike lisätään hankintamenoon, mikä pienentää luovutusvoittoa. Tuloutettu vastike on yleensä huomioitu vuosittaisessa verotuksessa. (Veronmaksajat)
Onko rahoitusvastike vähennyskelpoinen, jos asunto on tyhjillään?
Jos asunto on tyhjillään eikä tuota vuokratuloa, rahoitusvastiketta ei voi vähentää verotuksessa, koska kyse on pääomatulosta tehtävästä vähennyksestä. (Taloustaito)
Miten taloyhtiön lainan kilpailutus vaikuttaa rahoitusvastikkeeseen?
Taloyhtiön kilpailuttaessa lainan uudelleen, korkokulut voivat laskea, mikä pienentää rahoitusvastiketta. Hallitus voi päättää lainan kilpailutuksesta. (Kuluttajaliitto)
Tarvitaanko osakkaan suostumus taloyhtiön lainanottoon?
Taloyhtiön lainanotosta päättää yhtiökokous osakkaiden enemmistöllä. Osakas voi vastustaa, mutta ei estää lainanottoa, jos enemmistö on päätöksen takana. (Finlex)