Ensiasunnon ostaja tarvitsee Suomessa vain 5 % omarahoitusosuuden asunnon hinnasta, kun muilla ostajilla vaatimus on 10 %. Varainsiirtovero on ensiasunnon ostajalle 0 %, ja lainaa voi saada jopa 95 % asunnon arvosta. Tämä opas käy läpi kaikki keskeiset edut, säästötarpeen ja lainamahdollisuudet.
Omavaraisuusosuus: vähintään 5 % | Varainsiirtovero: 0 % | Lainakatto: 95 % asunnon arvosta | Säästöjen tarve: 5 % + kauppakulut
Pikakatsaus ensiasunnon ostajalle
Ensiasunnon ostajana voit vertailla edullisia lainavaihtoehtoja Vertaile lainoja ja löytää sopivan rahoituksen säästötarpeen täydentämiseksi.
- Omavaraisuusosuus ensiasunnon ostajalle vähintään 5 % asunnon hinnasta (Danske Bank).
- Ensiasunnon ostajalla ei voi ostaa asuntoa pelkällä lainalla – Finanssivalvonta edellyttää omarahoitusosuutta. (Danske Bank)
- Varainsiirtovero 0 % ensiasunnon ostajalle tietyin ehdoin (Etua).
- Tarkka lainamäärä riippuu yksilöllisistä tuloista ja pankin arvioinnista.
- Edut vuodelle 2026 voivat muuttua lainsäädännön myötä.
- Yli 40-vuotiaan ensiasunnon ostajan statuksen rajat.
- Ensiasunnon ostajan edut 2025–2026 voimassa nykyisellään. (Danske Bank)
- Danske Bankin erikoistarjoukset voimassa hakemiseen 30.6.2026 ja nostoon 30.9.2026 (Danske Bank).
- ASP-säästämiseen käytettävä aikaa vähintään 2 vuotta (neliöhinta.fi).
- Laske omat säästösi ja tarkista lainanhoitokyky lainalaskurilla.
- Hae lainatarjous useista pankeista tai käytä vertailupalvelua.
- Tutustu Finanssivalvonnan ohjeisiin ennen päätöstä.
Mikä on ensiasunnon ostaja?
Ensiasunnon ostaja on henkilö, jolla ei ole ennestään omistamaansa asuntoa Suomessa tai ulkomailla. Määritelmä on voimassa myös silloin, kun henkilö on aiemmin omistanut osakkeen tai perheen kesämökin – kunhan nämä eivät ole olleet vakituisia asuntoja (Etua). Ensiasunnon ostajan status tuo konkreettisia taloudellisia etuja verrattuna muihin asunnon ostajiin.
Kuka lasketaan ensiasunnon ostajaksi?
Finanssivalvonta ja Verohallinto tulkitsevat ensiasunnon ostajan samoin perustein: hakija ei ole koskaan aikaisemmin omistanut vakituista asuntoa. Tämä pätee myös puolisoihin, jotka ostavat ensimmäisen yhteisen asunnon. Yhteishakijoiden molempien tulee täyttää ensiasunnon ostajan ehdot, jotta varainsiirtoverovapaus ja pienempi omarahoitusosuus toteutuvat.
Yli 40-vuotias ensiasunnon ostaja
Yli 40-vuotiaana ensiasunnon ostajana pankit arvioivat lainanmyöntämisen samoilla kriteereillä kuin nuoremmillakin. Ero tulee siitä, että maksuohjelman pituus lyhenee iän myötä – tyypillinen lainakausi on 20–30 vuotta, ja pankki harvoin myönnä lainaa, jonka takaisinmaksu ulottuu yli 70 vuoden ikään. ASP-järjestelmän edut ovat käytettävissä iästä riippumatta, kunhan muut ehdot täyttyvät.
Paljonko ensiasunnon ostajalla pitää olla säästöjä?
Ensiasunnon ostajalla vaaditaan 5 % omarahoitusosuus asunnon kauppahinnasta, kun muilla ostajilla vaatimus on tyypillisesti 10 % (Danske Bank). Tämä tarkoittaa 200 000 € asunnossa säästötarvetta 10 000 €. ASP-järjestelmään säästävällä vaatimus on 10 % eli 20 000 €, mutta vastineeksi saa valtiontakauksen ja korkotuen.
Omavaraisuusosuus 5 %
Omavaraisuusosuuden voi koostaa säästöistä tai muista varoista, kuten arvopapereista tai loppumaksuvalmiudesta. Pankki arvioi vakuuksien arvoksi tyypillisesti 70–75 % asunnon arvosta, joten lainaa voi saada jopa 95 % kauppahinnasta (Etua). Isompi omarahoitusosuus pienentää lainan määrää ja siten korkokuluja koko laina-ajan (Säästöpankki).
Lisäkulut oston yhteydessä
Omarahoitusosuuden lisäksi ostaja maksaa kauppakulut: varainsiirtoveron (0 % ensiasunnon ostajalle), lainhuudatus- ja kiinnitys maksut sekä mahdollisen taloyhtiön osake-ennakkomaksun. Nämä kulut voivat olla 2–4 % asunnon hinnasta, joskin ensiasunnon ostaja säästää varainsiirtoveron kokonaan. Lisäksi asunnon muutostyökulut voivat vaatia erillistä remonttilainaa.
Vahvistetut faktat
- Omavaraisuusosuus on vähintään 5 % asunnon hinnasta (Danske Bank).
- Ensiasunnon ostaja on henkilö, jolla ei ole omistamaansa asuntoa (Etua).
- Lainakatto 95 % asunnon arvosta ensiasunnossa (Etua).
- Varainsiirtovero 0 % ensiasunnon ostajalle.
- Minimi-ikä asuntolainalle on 18 vuotta.
Mikä on epäselvää
- Lainamäärä tietyillä tuloilla vaihtelee pankkikohtaisesti.
- Säästötarve riippuu asunnon hinnasta ja sijainnista.
- Yli 40-vuotiaan ensiasunnon ostajan tarkat edut lainsäädännössä.
”Kilpailuttamalla asuntolainasi voit helposti säästää jopa tuhansia euroja.”
– Etua (lainavertailu)
”Omistusasuminen voi olla jopa edullisempaa kuin vuokralla asuminen – asuntolainan lyhennykset kartuttavat varallisuutta toisin kuin vuokra.”
Paljonko saa lainaa eri tuloilla?
Asuntolainan määrä riippuu pankin arvioinnista, mutta Finanssivalvonta ohjeistaa, ettei asumiskuluiksi saa tyypillisesti muodostua yli 40 % nettotuloista. Laskelmassa käytetään 25 vuoden lainakautta ja 3,5 % korkoa viitteellisenä esimerkkinä.
1500 euron tuloilla
1500 € netto/kk tuloilla maksimituloutus 40 % tarkoittaa 600 €/kk käytettävissä lainanhoitoon. Tällöin lainamääräksi muodostuu noin 126 000 €. Summa vaihtelee merkittävästi pankin riskiarvioinnin mukaan – Säästöpankki, S-Pankki ja Nordea käyttävät hieman eri laskentakaavoja. Yksin asuva ensiasunnon ostaja tarvitsee tällä tulolla 150 000 € asunnossa omarahoitusosuudeksi 7 500 €.
2000 euron tuloilla
2000 € netto/kk tuottaa 800 €/kk maksimilainanhoitokyvyn. Tämä mahdollistaa noin 168 000 € lainan 25 vuoden maksuajalla. Pari, jossa molemmilla on 2000 €/kk netto, voi saada yhdessä huomattavasti suuremman lainan – yhteishakija nostaa lainanmaksukapasiteettia.
3000 euron tuloilla
3000 € netto/kk tuottaa 1200 €/kk lainanhoitokyvyn, mikä mahdollistaa noin 252 000 € lainan. Tällä summalla ensiasunnon ostaja voi harkita jo kerrostaloasuntoa suurimmissa kaupungeissa tai pientaloa muualla Suomessa. Pankki huomioi myös muut velat, elatusmenot ja vakuudet.
”Säästät esimerkiksi 200 000 €:n lainassa 1 200 € toimitusmaksuista ensiasuntolainassa Danske Bankissa.”
– Danske Bank (pankki)
Asuntolainan omarahoitusosuus ja lainakatto
Finanssivalvonta valvoo asuntolainamarkkinoita ja on antanut suosituksia omarahoitusosuudesta sekä lainakatosta. Ensiasunnon ostaja saa paremmat edut kuin muut ostajat, ja pankkien välinen kilpailu lisää etuja entisestään.
Lainakatto 85–95 %
Ensiasunnon ostaja voi saada lainaa jopa 95 % asunnon arvosta (Etua). ASP-säästäjällä lainakatto on 90 %, ja muilla ostajilla tyypillisesti 85 % (Säästöpankki). Pankin hyväksymä vakuus kattaa asunnon arvosta 70–75 %, joten täyden 95 % lainan saaminen edellyttää joko suurempaa omarahoitusosuutta tai lisävakuuksia.
Finanssivalvonnan suositukset
Finanssivalvonta seuraa asuntolainamarkkinoita ja ohjeistaa pankkeja vakauspolitiikan mukaisesti. Suositukset koskevat lainakattoa, takaisinmaksuohjelmaa ja velkakriteerejä. Lainantarjoajia valvoo Finanssivalvonta, mikä tarkoittaa, että kuluttajan oikeudet on turvattu viranomaisten toimesta. S-Pankin lainakautta koskeva enimmäisaika on 30 vuotta (S-Pankki).
Ensiasunnon ostajan edut ja verot
Ensiasunnon ostaja saa useita veroetuja ja taloudellisia tukia, jotka tekevät omistusasumisesta vuokraa edullisemman vaihtoehdon pitkällä aikavälillä. Etujen hyödyntäminen edellyttää oikeaa ajoitusta ja oman tilanteen tuntemista.
Varainsiirtovero 0 %
Ensiasunnon ostaja vapautuu varainsiirtoverosta, kun hän täyttää seuraavat ehdot: ostaa ensimmäisen vakituisen asuntonsa, on täyttänyt 18 vuotta, eikä ole aiemmin omistanut vakituista asuntoa. Vapautus on voimassa hakemuksesta Verohallinnolle kaupanteon jälkeen. 200 000 € asunnossa säästö on tyypillisesti 3 000–4 000 €.
ASP-järjestelmän edut 2025 ja 2026
ASP-säästäjälle valtio tarjoaa 60 000 € valtiontakauksen ja korkotuen ensimmäiselle 10 vuodelle, jos markkinakorko ylittää 3,8 % (Etua; neliöhinta.fi). ASP-tilille kertyy lisäkorkoa 4 % 10 %:lle asunnon hinnasta kaupan yhteydessä (Danske Bank). ASP-tili kannattaa avata vähintään 2 vuotta ennen kauppaa parhaan tuoton saamiseksi.
Verovapaus asunnon myynnissä
Asunnon myyntivoitto on verovapaa, kun henkilö on asunut yhtäjaksoisesti asunnossa vähintään 2 vuotta (S-Pankki). Tämä koskee sekä ensiasuntoa että myöhempiä asuntoja.
Nyrkkisääntö 1 – säästötarve: Laske ensin 5 % asunnon arvosta. Lisää kauppakulut (noin 2–3 %). Tämä on realistinen kokonaissäästötarve ennen lainahakemusta.
Nyrkkisääntö 2 – tulojen mitoitus: Varmista, että asumiskulut eivät ylitä 40 % nettotuloistasi. Tämä jättää tilaa muulle taloudelle ja pienentää maksuhäiriöriskiä (neliöhinta.fi).
Ensiasunnon ostossa Finanssivalvonta edellyttää asuntolainan omarahoitusosuus, joka kattaa tyypillisesti vähintään viiden prosentin osuuden kauppahinnasta omin varoin.
Usein kysytyt kysymykset
Paljonko saa lainaa 1500 tuloilla?
Noin 126 000 € 25 vuoden laina-ajalla, kun 40 % nettotuloista käytetään lainanhoitoon. Tarkka määrä riippuu pankista, laina-ajasta ja korkotasosta.
Paljonko saa lainaa 2000 euron tuloilla?
Noin 168 000 € 25 vuoden laina-ajalla. Yhteishakija nostaa summaa merkittävästi, koska molempien tulot lasketaan lainanhoitokykyyn.
Ensiasunnon ostaja yli 40 vuotias – onko rajoituksia?
Ei erityisiä rajoituksia, mutta maksuohjelma lyhenee iän myötä. Pankki harvoin myönnä lainaa, jonka takaisinmaksu ulottuu yli 70 vuoden ikään. ASP-edut ovat käytettävissä iästä riippumatta.
Ensiasunnon ostajan edut 2026 – mitä muuttuu?
Vuoden 2026 alussa Finanssivalvonnan linjaukset ja ASP-järjestelmän korkotuet tarkistetaan markkinakorkojen mukaan. Varainsiirtoverovapaus ja 5 % omarahoitusosuus pysyvät toistaiseksi voimassa.
Aiheeseen liittyvää: Yhteinen ASP-tili pariskunnalle: Kannattaako avata yhdessä? | Laina marginaali: Mitä se tarkoittaa ja miten vertailu 2025