Suomessa asuntolainan enimmäiskoko riippuu lainakatosta, jonka Finanssivalvonta vahvisti maaliskuussa 2025 pysyvän 90 prosentissa vakuuksien arvosta. Ensiasunnon ostajat voivat saada lainaa 95 prosentin lainakatolla, mikä madaltaa kynnystä päästä asuntomarkkinoille.
Lainakaton enimmäisraja asuntolainassa: 90 % vakuuksien arvosta · Lainakattoa säätelevä taho: Finanssivalvonta · Ensiasunnonostajan sallittu lainakatto: 95 % vakuuksien arvosta · Omarahoitusosuus omalle asunnolle: vähintään 10 %
Pikakatsaus
- Asuntolainan lainakatto on 90 % vakuuksien arvosta (Finanssivalvonta)
- Ensiasunnonostajalla lainakatto on 95 % (Finanssivalvonta)
- Omarahoitusosuus on vähintään 10 % (Nordea)
- Mahdolliset muutokset vuodelle 2026 eivät ole vielä vahvistettuja
- Pankkikohtaiset poikkeukset voivat vaihdella
- 2025: Finanssivalvonta päivitti ohjeistusta maaliskuussa
- 2026 (suunnitteilla): Mahdolliset muutokset sääntelyyn
- Pankit arvioivat lainakaton lisäksi maksukykyä velkaantumisasteella
- Tulotaso vaikuttaa lopulliseen lainapäätökseen
Alla oleva taulukko kokoaa keskeiset lainakattoon liittyvät luvut viranomaislähteistä.
| Tieto | Arvo |
|---|---|
| Lainakaton enimmäismäärä asuntolainassa | 90 % vakuuksien arvosta |
| Ensiasunnon lainakatto | 95 % vakuuksien arvosta |
| Säätelevä viranomainen | Finanssivalvonta |
| Lainakattoa koskeva laki | Luottolaitoslaki |
Mikä on lainakatto?
Lainakatto tarkoittaa enimmäisluototussuhdetta eli sitä, kuinka suuri osa vakuuksien käyvästä arvosta voi olla luottoa asuntolainassa. Finanssivalvonta säätelee tätä luottolaitoslain perusteella. (Finanssivalvonta)
Lainakaton tarkoitus ja tausta
Lainakaton tarkoituksena on suojella asunnonostajia liian raskaalta velkataakalta ja ehkäistä ylivelkaantumista. Se on makrovakausväline, jota Finanssivalvonta valvoo. (Finanssivalvonta)
Finanssivalvonta päätti 24.3.2025 säilyttää asuntolainakaton perustasollaan, mikä tarkoittaa, että vuonna 2025 lainakaton perustaso on 95 prosenttia ensiasuntoa koskevissa lainoissa ja 90 prosenttia muissa uusissa asuntolainoissa. (Finanssivalvonta)
Enimmäisluototussuhde selitettynä
Enimmäisluototussuhde ilmaistaan prosenttilukuna, joka kertoo, kuinka suuren osan asunnon arvosta pankki voi kattaa lainalla. Loput asunnon ostohinnasta katetaan omarahoitusosuudella eli omilla säästöillä tai muilla vakuuksilla.
Korkeampi lainakatto madaltaisi kynnystä päästä asuntomarkkinoille, mutta kasvattaisi samalla velkakuormaa. Tämä tasapainoilu on keskeinen syy sille, miksi Finanssivalvonta pitää lainakaton kurissa. (Finanssivalvonta)
Finanssivalvonnan mukaan luottolaitoslain perusteella asuntolainan enimmäisluototussuhde saa olla enintään 90 prosenttia vakuuksien käyvästä arvosta ja ensiasunnonostajalla 95 prosenttia. (Nordea)
Miten lainakatto lasketaan?
Lainakaton laskenta perustuu yksinkertaiseen kaavaan: lainan enimmäismäärä saadaan kertomalla asunnon vakuusarvo lainakaton prosenttiluvulla. Esimerkiksi 200 000 euron asunnosta lainakatto on 90 %, jolloin lainaa voi saada enintään 180 000 euroa. (Nordea)
Lainakaton laskentakaava
Lainan enimmäismäärä = Asunnon arvo × Lainakatto (%)
- 200 000 € × 90 % = 180 000 € (tavallinen asuntolaina)
- 200 000 € × 95 % = 190 000 € (ensiasunnon ostaja)
Esimerkkejä laskennasta
Tavallisessa asuntolainassa 200 000 euron asunnon ostaja tarvitsee vähintään 10 % omarahoitusosuuden eli 20 000 euroa omia säästöjä. Loput 180 000 euroa katetaan lainalla. (Nordea)
Pankki voi tiukentaa lainakattoa omalla riskiarviollaan. Nordean mukaan Finanssivalvonta voi laskea lainakattoa 80 prosenttiin ja ensiasunnonostajilla 85 prosenttiin. (Nordea)
Finanssivalvonnan mukaan lainakaton nostaminen vaikuttaisi suoraan omarahoitusosuuden pienenemiseen: mitä suurempi lainakatto, sitä pienempi omarahoitusosuus tarvitaan. (Finanssivalvonta)
Näin haet asuntolainaa lainakaton puitteissa:
- Tarkista asunnon vakuusarvo tai neuvottele sen kanssa pankkia
- Laske enimmäislainan määrä kertomalla vakuusarvo lainakaton prosenttiluvulla
- Varmista, että sinulla on riittävä omarahoitusosuus (vähintään 10 % tai 5 % ensiasunnon ostajana)
- Toimita pankkiin tarvittavat tulodokumentit maksukyvykkyden arviointia varten
- Odota pankin lainapäätöstä, jossa huomioidaan lainakatto ja henkilökohtainen taloudellinen tilanne
Paljonko saa lainaa eri tulotasoilla?
Pelkkä lainakatto ei yksin määritä lainan määrää. Pankki arvioi maksukykyä velkaantumisasteella ja korkotason kestävyydellä. Tämä tarkoittaa, että tulotaso vaikuttaa merkittävästi siihen, kuinka suuren lainan pankki on valmis myöntämään. (Finanssivalvonta)
Lainan määrä 3000 euron kuukausituloilla
3000 euron kuukausituloilla asuntolainaa voi saada tyypillisesti noin 120 000–150 000 euroa. Tarkka määrä riippuu pankin arviosta, muista veloista ja korkotasoista. (Nordea)
Lainan määrä 2500 euron kuukausituloilla
2500 euron kuukausituloilla lainapotentiaali on yleensä noin 100 000–120 000 euroa. Tämäkin riippuu henkilökohtaisesta tilanteesta ja pankin arviosta.
Millä tuloilla 200 000 euron laina on mahdollinen?
200 000 euron lainan saaminen edellyttää tyypillisesti yli 3500 euron kuukausituloja. Tämä arvio perustuu pankkien yleiseen velkaantumisasteen laskentaan, jossa huomioidaan myös muut velat ja korkojen kestävyys. (Nordea)
Pankki asettaa usein oman enimmäisluototussuhteen, joka voi olla tiukempi kuin Finanssivalvonnan sääntö. Tämä johtuu pankin omasta riskiarviosta asiakkaan taloudellisesta tilanteesta.
Velkaantumisasteen huomioiminen tarkoittaa käytännössä sitä, että pankki suhteuttaa lainan määrän bruttoansioihisi, mikä voi pudottaa lainakaton toteutuneen määrän viranomaissäännöksiä alemmas.
Lainakatto ja asuntolainan omarahoitusosuus
Omarahoitusosuus on lainakaton vastinpari: mitä suurempi lainakatto, sitä pienempi omarahoitusosuus tarvitaan. (Finanssivalvonta)
Omarahoitusosuuden vaatimus
Tavallisessa asuntolainassa omarahoitusosuuden on oltava vähintään 10 prosenttia asunnon hinnasta. (Nordea)
Mistä omarahoitusosuus kootaan
Omarahoitusosuus voidaan kattaa säästöillä, lahjoituksilla tai muilla vakuuksilla. Esimerkiksi vanhempien lahja tai perintö voi toimia omarahoituksena, kunhan lahja on verovelvollisen tiedossa. (Nordea)
Ensiasunnon ostajan helpotukset
Ensiasunnon ostajalla lainakatto on 95 prosenttia, mikä tarkoittaa vain 5 prosentin omarahoitusosuutta. Nordean mukaan tämä helpottaa merkittävästi pääsyä asuntomarkkinoille ensimmäistä kotia ostettaessa. (Nordea)
ASP-lainalla ensiasunnon ostajan omarahoitusosuus on vähintään 10 prosenttia, vaikka lainakatto olisi korkeampi. Tämä johtuu ASP-järjestelmän omista säännöistä. (Nordea)
Finanssivalvonnan mukaan lainakatto ja omarahoitusosuus muodostavat yhdessä sen kehyksen, joka määrittää, kuinka paljon pankki voi lainata ja kuinka paljon ostajan on tuotava omasta taskustaan.
Hyödyt
- Suojaa ostajia liian raskaalta velkataakalta
- Estää ylivelkaantumista makrotasolla
- Ensiasunnon ostajat saavat korkeamman lainakaton (95 %)
- Selkeät prosenttiluvut helpottavat suunnittelua
Haitat
- Edellyttää merkittävää omarahoitusosuutta säästöjä
- Pankki voi tiukentaa omalla päätöksellään
- Henkilökohtainen tilanne voi rajoittaa lainan määrää
- Tulotaso vaikuttaa merkittävästi lainapäätökseen
lainalista.fi, salkunrakentaja.fi, yle.fi, finanssivalvonta.fi, suomenpankki.fi, finlex.fi
Usein kysytyt kysymykset
Mikä on henkilökohtainen lainakatto?
Henkilökohtainen lainakatto tarkoittaa pankin asettamaa enimmäisluototussuhdetta, joka voi olla Finanssivalvonnan sääntöjä tiukempi. Se riippuu asiakkaan taloudellisesta tilanteesta, maksukyvystä ja muista veloista.
Pitääkö laina ilmoittaa verottajalle?
Asuntolaina itsessään ei ole verotettava tulo, joten sitä ei ilmoiteta verottajalle tulona. Omarahoitusosuuden lahja-veroseuraamukset kannattaa kuitenkin tarkistaa erikseen.
Paljonko on lainakatto 2026?
Vuodelle 2026 suunnitellut muutokset eivät ole vielä vahvistettuja. Finanssivalvonta päättää mahdollisista muutoksista erikseen, ja tilannetta kannattaa seurata viranomaisten tiedotuksista.
Miten lainakatto laskuri toimii?
Lainakaton laskuri kertoo enimmäislainan määrän kertomalla asunnon arvon lainakaton prosenttiluvulla. Esimerkiksi 250 000 euron asunnosta saa lainakatolla 90 % enintään 225 000 euroa.
Voiko lainakatto ylittyä pankin päätöksellä?
Pankki voi tiukentaa lainakattoa omalla riskiarviollaan, mutta Finanssivalvonnan asettamaa enimmäisluototussuhdetta ei saa ylittää. Finanssivalvonta voi laskea lainakattoa 80 prosenttiin erityistilanteissa.
Mitä tapahtuu, jos lainakatto ei riitä?
Jos lainakatto ei riitä, vaihtoehtoja ovat suurempi omarahoitusosuus, kalliimman asunnon sijaan halvemman kohteen etsiminen tai ASP-tilin käyttäminen säästöjen kartuttamiseen.