Yrityksen käypä arvo määritetään Suomessa tuottoarvon ja substanssiarvon perusteella: jos tuottoarvo on suurempi kuin substanssiarvo, käypä arvo on näiden keskiarvo. Esimerkiksi 300 000 euron substanssiarvo ja 500 000 euron tuottoarvo tuottavat 400 000 euron käyvän arvon. Pk-yritysten yleisimmät laskentatavat ovat substanssiarvo, tuottoarvo ja käyttökatteeseen perustuva arvo.
Käypä arvo: (tuottoarvo + substanssiarvo) / 2, kun tuottoarvo on suurempi – Verohallinto (verohallinnon ohje)
Pk-yrityksen yleisimmät: substanssiarvo, tuottoarvo, käyttökate – Suomi.fi (viranomaispalvelu)
IFRS 13: markkinaosapuolten välinen luovutushinta – Euroopan parlamentti (IFRS 13 -käännös)
OP: tuottoarvo + velaton omaisuus – OP (yritysrahoituksen asiantuntija)
Nordea: kassavirran nykyarvo, varallisuus, arvostuskertoimet – Nordea (yritysasiakkaiden neuvonantaja)
Pikakatsaus
- Käypä arvo on tuottoarvon ja substanssiarvon keskiarvo, kun tuottoarvo on suurempi (Verohallinto (verohallinnon ohje))
- Pk-yritysten yleisimmät menetelmät: substanssiarvo, tuottoarvo ja käyttökate (Suomi.fi (viranomaispalvelu))
- IFRS 13: käypä arvo on markkinaosapuolten välinen luovutushinta (Euroopan parlamentti (IFRS 13 -käännös))
- Käyttökatekertoimelle ei ole yhtä virallista arvoa, vaan kerroin riippuu toimialasta (Suomi.fi (viranomaispalvelu))
- DCF-mallin tulos riippuu ennusteista ja diskonttokorosta (Nordea (yritysasiakkaiden neuvonantaja))
- Verohallinnon sääntö on laadittu perintö- ja lahjaverotukseen, ei yrityskaupan hinnoitteluun (Verohallinto (verohallinnon ohje))
- Verohallinnon ohje päivitetty 16.5.2024 (Verohallinto (verohallinnon ohje))
- Verohallinnon ohjesivu tarkistettu 25.7.2026 (Verohallinto (verohallinnon ohje))
- Suomi.fi:n opas yrityksen myymiseen päivitetty 26.10.2025 (Suomi.fi (viranomaispalvelu))
- Laske substanssiarvo taseesta ja tuottoarvo nettotuotosta ennen yrityskauppaa (OP (yritysrahoituksen asiantuntija))
- Käytä Verohallinnon ohjetta, kun arvostus liittyy perintö- tai lahjaverotukseen (Verohallinto (verohallinnon ohje))
- Arvioi kannattavuutta oman pääoman tuoton (ROE) laskurilla
Keskeiset faktat yrityksen arvonmäärityksestä
| Käypä arvo on tuottoarvon ja substanssiarvon keskiarvo, kun tuottoarvo on suurempi | Verohallinto (verohallinnon ohje) |
| Käypä arvo on substanssiarvo, kun substanssiarvo on vähintään tuottoarvon suuruinen | Verohallinto (verohallinnon ohje) |
| Pk-yritysten yleisimmät menetelmät: substanssiarvo, tuottoarvo ja käyttökate | Suomi.fi (viranomaispalvelu) |
| Muita menetelmiä: vapaan kassavirran malli ja vertailukauppa-arvo | Suomi.fi (viranomaispalvelu) |
| Pk-käytännössä: tuottoarvo ja velaton omaisuus eli substanssiarvo | OP (yritysrahoituksen asiantuntija) |
| Kolme lähestymistapaa: kassavirran nykyarvo, varallisuus ja arvostuskertoimet | Nordea (yritysasiakkaiden neuvonantaja) |
| IFRS 13: käypä arvo on markkinaosapuolten välinen luovutushinta | Euroopan parlamentti (IFRS 13 -käännös) |
| Verohallinnon ohje yritysvarallisuuden arvostamisesta päivitetty 16.5.2024 | Verohallinto (verohallinnon ohje) |
Näin valitsimme arvonmääritysmenetelmät
- Viranomaisohjeiden mukaisuus. Verohallinnon ohje yritysvarallisuuden arvostamisesta on ensisijainen lähde verotuksessa (Verohallinto (verohallinnon ohje)).
- Käytännön sovellettavuus. OP:n mukaan pk-yrityksen arvo määritellään tuottoarvolla ja substanssiarvolla, ja lähtötiedot saa tilinpäätöksestä (OP (yritysrahoituksen asiantuntija)).
- Rahoituslähtöisyys. Nordean mukaan kassavirtojen nykyarvo, varallisuusarvo ja arvostuskertoimet ovat yleisesti tunnettuja lähestymistapoja (Nordea (yritysasiakkaiden neuvonantaja)).
- Kansainvälinen vertailu. IFRS 13:n määritelmä on EU-tasolla säädetty, ja Tilisanomat on käsitellyt sitä suomalaisessa tilinpäätöskontekstissa (Tilisanomat (kirjanpidon julkaisu)).
- Ajantasaisuus. Mukaan on otettu vain ohjeet, jotka on päivitetty vuosina 2022–2026 (Suomi.fi (viranomaispalvelu); Verohallinto (verohallinnon ohje)).
Arvonmääritysmenetelmien vertailu
Alla olevassa taulukossa vertaillaan viittä yleisintä arvonmääritysmenetelmää niiden laskentaperusteen ja käyttötarkoituksen mukaan.
| Menetelmä | Laskentaperuste | Sopii parhaiten | Lähde |
|---|---|---|---|
| Substanssiarvo | Taseen varat – velat | Pääomavaltaiset yritykset | OP (yritysrahoituksen asiantuntija) |
| Tuottoarvo | Nettotuotto / tuottovaatimus | Vakaa ja ennustettava tulos | Suomi.fi (viranomaispalvelu) |
| Käyttökatekerroin | Käyttökate × toimialakohtainen kerroin | Pk-yritykset | Suomi.fi (viranomaispalvelu) |
| DCF (vapaa kassavirta) | Vapaiden kassavirtojen nykyarvo | Kasvuyritykset | Nordea (yritysasiakkaiden neuvonantaja) |
| Vertailukauppa-arvo | Vastaavien yrityskauppojen hinnat | Toimialat, joista on kauppadataa | Suomi.fi (viranomaispalvelu) |
Esimerkkejä laskelmista
| Menetelmä | Lähtötiedot | Laskukaava | Arvo |
|---|---|---|---|
| Tuottoarvo | Nettotuotto 40 000 €, tuottovaatimus 10 % | 40 000 € / 0,10 | 400 000 € |
| Substanssiarvo | Varat 500 000 €, velat 200 000 € | 500 000 € – 200 000 € | 300 000 € |
| Käypä arvo verotuksessa | Substanssiarvo 300 000 €, tuottoarvo 500 000 € | (300 000 € + 500 000 €) / 2 | 400 000 € |
| Käyttökatekerroin | Käyttökate 150 000 €, kerroin 4 | 150 000 € × 4 | 600 000 € |
Kaavat perustuvat Suomi.fi:n ja Verohallinnon kuvaamiin menetelmiin (Suomi.fi (viranomaispalvelu); Verohallinto (verohallinnon ohje)).
Mikä on yrityksen käypä arvo?
- IFRS 13: hinta, joka saataisiin omaisuuserän myynnistä tai maksettaisiin velan siirtämisestä markkinaosapuolten välillä arvostuspäivänä toteutuvassa tavanmukaisessa liiketoimessa (Euroopan parlamentti (IFRS 13 -käännös)).
- Verohallinto: käypä arvo määritetään tuottoarvon ja substanssiarvon perusteella (Verohallinto (verohallinnon ohje)).
- Tilisanomat: IFRS 13:n määritelmä on vakiintunut myös suomalaiseen kirjanpito- ja tilinpäätöskeskusteluun (Tilisanomat (kirjanpidon julkaisu)).
Käypä arvo on kontekstisidonnainen: verotuksessa se perustuu laskennallisiin menetelmiin, kun taas IFRS-raportoinnissa se tarkoittaa markkinaehtoista luovutushintaa. Pienyrityksen arvonmäärityksessä lähdetään käytännössä aina tilinpäätöksestä saatavista luvuista.
Pienyritysten yleisimmät laskennalliset arvonmääritystavat ovat substanssiarvo, tuottoarvo ja käyttökatteeseen perustuva arvo (Suomi.fi (viranomaispalvelu)).
Substanssiarvo – omaisuuteen perustuva menetelmä
Substanssiarvo toimii hyvin pääomavaltaisissa yrityksissä, joissa taseen varat ovat merkittävät. Lähtötiedot löytyvät suoraan taseesta, joten menetelmä on yksinkertainen ja toistettava.
”Pk-yrityksen arvoa määritellään käytännössä kahdella tavalla: tuottoarvolla ja velattoman omaisuuden arvolla eli substanssiarvolla.”
– OP (yritysrahoituksen asiantuntija)
Suomi.fi:n opas yrityksen myymiseen on laadittu 21.11.2022 ja päivitetty 26.10.2025 (Suomi.fi (viranomaispalvelu)).
Tuottoarvo – tuottoon perustuva menetelmä
| Nettotuotto (vuosi) | 40 000 € |
| Tuottovaatimus | 10 % |
| Tuottoarvo = nettotuotto / tuottovaatimus | 400 000 € |
Tuottoarvo kertoo, paljonko yrityksen tulevaisuuden tuotto on tänään. Mitä korkeampi tuottovaatimus on, sitä matalampi tuottoarvo muodostuu. Nordean mukaan kassavirtojen nykyarvo on yksi kolmesta yleisesti tunnetusta lähestymistavasta (Nordea (yritysasiakkaiden neuvonantaja)).
Tuottoarvo on aina mukana Verohallinnon käyvän arvon laskennassa, ja se yhdistyy substanssiarvoon keskiarvosäännöllä (Verohallinto (verohallinnon ohje)).
Käyttökatekerroin, DCF ja vertailukauppa
- Käyttökate: käyttökate × toimialakohtainen kerroin (Suomi.fi (viranomaispalvelu))
- DCF: vapaiden kassavirtojen nykyarvo (Nordea (yritysasiakkaiden neuvonantaja))
- Vertailukauppa: vastaavien yrityskauppojen hintojen vertailu (Suomi.fi (viranomaispalvelu))
Käyttökate-menetelmä on pk-yrityksissä yleinen, koska käyttökate saadaan suoraan tuloslaskelmasta. DCF-malli sopii kasvuyrityksille, joiden kassavirrat vaihtelevat vuosittain. Vertailukauppa-arvo perustuu siihen, mitä vastaavista yrityskaupoista on maksettu.
”Kassavirtojen nykyarvo, yrityksen varallisuuden arvo ja arvostuskertoimet ovat kolme yleisesti tunnettua lähestymistapaa arvonmääritykseen.”
– Nordea (yritysasiakkaiden neuvonantaja)
Vapaan kassavirran malli ja vertailukauppa-arvo täydentävät substanssi- ja tuottoarvon menetelmiä (Suomi.fi (viranomaispalvelu)).
Verohallinnon sääntö käyvästä arvosta
Sääntöä sovelletaan yritysvarallisuuden arvostamiseen perintö- ja lahjaverotuksessa. Verohallinto on päivittänyt ohjeen 16.5.2024, ja sen ohjesivu on tarkistettu 25.7.2026 (Verohallinto (verohallinnon ohje)).
”Jos yrityksen tuottoarvo on suurempi kuin substanssiarvo, käypä arvo on tuottoarvon ja substanssiarvon keskiarvo.”
– Verohallinto (verohallinnon ohje)
Verotuksen käypä arvo ei ole sama asia kuin yrityskaupan kauppahinta, vaan se antaa lähtökohdan osapuolten väliselle arvostukselle (Suomi.fi (viranomaispalvelu)).
IFRS 13 ja pk-yrityksen arvonmäärityksen erot
| IFRS 13 | Pk-käytäntö Suomessa | |
|---|---|---|
| Arvon perusta | Markkinaosapuolten välinen luovutushinta | Tuottoarvo + substanssiarvo |
| Käyttötarkoitus | Tilinpäätös ja raportointi | Yrityskauppa, verotus, rahoitus |
| Lähteet | Euroopan parlamentti (IFRS 13 -käännös); Tilisanomat (kirjanpidon julkaisu) | Verohallinto (verohallinnon ohje); Suomi.fi (viranomaispalvelu) |
IFRS 13:n määritelmä on kirjattu EU:n komission asetukseen, ja Tilisanomat on käsitellyt sitä suomalaisessa tilinpäätöskontekstissa (Tilisanomat (kirjanpidon julkaisu)). Pk-yrityksissä arvonmääritys nojaa verohallinnon linjauksiin ja toimialakohtaiseen tietoon.
”Finanssivalvonta edistää finanssimarkkinoiden vakautta ja valvoo, että luotonantajat toimivat vastuullisesti.”
Yrityskaupan rahoituksessa vertaile luottojen todellista vuosikorkoa; kuluttajaluottojen korkokatto on 20 prosenttia ja sitä valvoo Finanssivalvonta (Finanssivalvonta (viranomainen)).
Vahvistetut faktat
- Verohallinnon keskiarvosääntö on dokumentoitu virallisessa ohjeessa (Verohallinto (verohallinnon ohje))
- Pk-yritysten yleisimmät menetelmät ovat substanssiarvo, tuottoarvo ja käyttökate (Suomi.fi (viranomaispalvelu))
- IFRS 13:n määritelmä on EU-asetustasoinen (Euroopan parlamentti (IFRS 13 -käännös))
- OP ja Nordea kuvaavat samat menetelmät käytännön rahoituksen näkökulmasta (OP (yritysrahoituksen asiantuntija); Nordea (yritysasiakkaiden neuvonantaja))
Mikä on epäselvää
- Käyttökatekertoimelle ei ole yhtä virallista arvoa (Suomi.fi (viranomaispalvelu))
- DCF-mallin tulos riippuu olennaisesti ennusteista ja diskonttokorosta (Nordea (yritysasiakkaiden neuvonantaja))
- Verohallinnon ohje on laadittu perintö- ja lahjaverotukseen, ei yrityskaupan hinnoitteluun (Verohallinto (verohallinnon ohje))
yritysporssi.fi, wlaki.fi, arvento.fi, capitalbox.fi, finnvera.fi, sukupolvenvaihdos.com
Usein kysytyt kysymykset
Mikä on yrityksen käypä arvo?
IFRS 13:n mukaan käypä arvo on hinta, joka saataisiin omaisuuserän myynnistä tai maksettaisiin velan siirtämisestä markkinaosapuolten välillä arvostuspäivänä toteutuvassa tavanmukaisessa liiketoimessa (Euroopan parlamentti (IFRS 13 -käännös)). Verohallinto määrittää käyvän arvon tuottoarvon ja substanssiarvon perusteella (Verohallinto (verohallinnon ohje)).
Miten yrityksen tuottoarvo lasketaan?
Tuottoarvo lasketaan jakamalla yrityksen nettotuotto tuottovaatimuksella. Esimerkiksi 40 000 euron nettotuotto ja 10 prosentin tuottovaatimus tuottavat 400 000 euron tuottoarvon (Suomi.fi (viranomaispalvelu)).
Miten substanssiarvo lasketaan?
Substanssiarvo lasketaan vähentämällä taseen varoista velat. OP kutsuu tätä velattoman omaisuuden arvoksi ja käyttää sitä yhtenä pk-yrityksen arvonmäärityksen päämenetelmänä (OP (yritysrahoituksen asiantuntija)).
Mikä on käyttökatteeseen perustuva arvonmääritys?
Yrityksen käyttökate kerrotaan toimialakohtaisella kertoimella. Menetelmä on yksi pienyritysten yleisimmistä arvonmääritystavoista (Suomi.fi (viranomaispalvelu)).
Miten Verohallinto määrittää käyvän arvon?
Verohallinnon mukaan käypä arvo on tuottoarvon ja substanssiarvon keskiarvo, kun tuottoarvo on suurempi. Jos substanssiarvo on vähintään tuottoarvon suuruinen, käypä arvo on substanssiarvo (Verohallinto (verohallinnon ohje)).
Mitä eroa on IFRS 13:n ja verotuksen käyvällä arvolla?
IFRS 13 perustuu markkinaosapuolten väliseen luovutushintaan, kun taas Verohallinnon ohje on laadittu perintö- ja lahjaverotuksen arvostamista varten (Euroopan parlamentti (IFRS 13 -käännös); Verohallinto (verohallinnon ohje)). Tilisanomat on käsitellyt eroa suomalaisessa tilinpäätöskirjoittelussa (Tilisanomat (kirjanpidon julkaisu)).
Mikä on DCF-malli?
DCF-malli (discounted cash flow) laskee yrityksen arvon vapaiden kassavirtojen nykyarvona. Nordea pitää kassavirtojen nykyarvoa yhtenä kolmesta yleisesti tunnetusta lähestymistavasta (Nordea (yritysasiakkaiden neuvonantaja)), ja Suomi.fi mainitsee vapaan kassavirran mallin yhtenä arvonmääritysmenetelmänä (Suomi.fi (viranomaispalvelu)).
Lue myös: Oman pääoman tuotto laskuri (ROE) | Osinkojen verotus laskuri